转自：金融界
本文源自:财联社记者 李洁
财联社5月27日讯（记者 李洁）上海出台重磅楼市新政，全方位放松楼市调控。
5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，出台调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。
中指院上海高级分析师陈炬兰指出，与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海出台的政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对信贷、限购、土地供给等方面进行调整。
“上海本次新政最大的特点是，对限购政策做出大幅度调整。无论是全市范围限购资格的调整，还是针对新城、多子女家庭的购房资格调整，新政之后符合购房资格的群体会明显增加。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，随着本次上海一揽子扶持政策的落地，会促使一部分需求在未来几个月集中入市，恰逢6月为房企冲刺业绩阶段，这两个月成交量将保持回升态势。
“上海房地产政策措施做出的积极调整，再次表明了核心城市、一线城市对中央要求的响应。”中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅表示。
有分析师认为，上海本次为其他一线城市做了一个样板，其他一线城市、强二线城市接下来有望在限购、降首付、房贷利率下调等方面，会出现进一步宽松。
全方位多角度优化限购政策
上海此次调整优化住房限购政策，涉及内容丰富，覆盖降低外地户籍社保门槛、服务人才安居，优化单身、离异、企业、多孩家庭购房资格，以及调整房屋赠予口径等层面，更好落实服务安居导向。
其中力度最大的是，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。
此次上海将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”。
“这次政策中，限购放松的力度最大、对市场影响也最直接的，是新城及宝山、金山区域的限购缩短至2年，这对于外围区域新房的去化将起到重要推进作用。”58安居客研究院院长张波称。
单身人士购房方面，通知明确，扩大非沪籍单身人士购房区域，“非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房”。而此前，其只能购买外环外的“新房、二手房”。
张波认为，单身二手房购房扩大至内环内二手房，更多是考虑承接以旧换新的置换需求，带动大量二手房成交，以打通置换链条。
多子女政策购房方面。通知提出，支持多子女家庭合理住房需求，一是可增购1套住房；二是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。
“上述政策措施意味着全市范围内的住宅，积极向改善型需求打开。”杨畅认为。
此外，上海新政还取消离异后计算买房套数，以及已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套。分析人士认为，这都是取消一些不合理的限制性措施，以更好满足自住型需求。
“总体来看，本次政策力度明显加大，并且限购门槛降低会提升购房需求。预计上海部分区域供大于求的态势会发生转变，部分区域的成交量，短期内会得到明显提升。”张波表示。
“政策落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。”易居研究院分析师认为。
多维度降低购房成本
放松限购的同时，上海此次还优化了住房信贷政策，从降低首付比例、利率等维度持续降低房贷成本，并提高可贷额度。
在首付比例方面，新政发布后，上海无论是商贷还是公积金贷款，首套房首付比例均降至20%。二套房方面，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，最低首付款比例调整为不低于30%。
可以看出，上海无论是首套房首付比例，还是二套住房最低首付款比例，均较此前比例明显下调。
此外，在房贷利率方面，上海也进行了大幅下调。
其中，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减45个基点，调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
而此前上海首套房贷利率为3.85%，此次调整下降了35个基点。如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次上海首套房贷利率降低后，每月月供减少198元，累积30年月供减少7.12万元。
而二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区，5年期以上房贷利率下限调整为3.7%。
“上海大幅度调整限购政策、降低首付比例，将增加符合购房资格购房群体的数量，降低购房门槛，会让更多购房需求入市，带动成交量的回升。”张宏伟称。
除此之外，上海此次新政还在统筹存量和增量、优化土地和住房供应、建立健全住房保障体系、加快推进“两旧一村”改造，以及城市更新、提升住房品质、加强监测监管等方面落实了相关政策。其中，“以旧换新”政策方面，创新性提出两种补贴模式。
“4月以来，上海市场热度有所下降。上海本次出台的政策，将一定程度上刺激购房需求，有利于更好引导市场预期，增强市场信心，促进上海房地产市场平稳健康发展。”陈炬兰表示。
“目前四个一线城市基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放开，再加上其他全国性的政策组合拳落地，市场成交量的复苏指日可待。但对于一些弱二线及三四线城市，市场仍然面临较大的去库存的压力。”一位房地产行业分析师称。
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