来源：北京商报
记者：李海颜
距离10月25日存量房贷利率最早调整时点不足两周，已有银行App率先上线查询功能，方便借款人提前了解自身利率变化情况。10月14日，北京商报记者获悉，交通银行App已上线存量房贷利率查询功能，由于贷款重定价日的差异，目前调整后的存量房贷利率存在3.9%、3.65%、3.55%三种情况。
除调整加点幅度外，此前人民银行还明确取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，借贷双方可自主协商确定重定价周期，符合条件的存量房贷借款人也可申请调整。分析人士预计，银行会允许借款人线上自选调整周期，以适应不同借款人的还款能力和资金安排需求，在利率下行周期，重定价周期短，对借款人相对有利。
有银行App上线查询功能
这家银行率先上线存量房贷利率查询功能。10月14日，北京商报记者从多位借款人处获悉，交通银行App房贷专区已上线存量房贷利率调整查询和办理功能，点击进入即可查询到调整后的存量房贷利率。
“我是10月12日下午在交通银行App查询到的”，借款人任静（化名）表示，App显示，调整前她的房贷利率为贷款市场报价利率（LPR）-10个基点，拟调整后的浮动点数为LPR-30个基点，10月25日她的房贷利率将由4.1%变更为3.9%。
据了解，9月29日，人民银行宣布调降存量房贷利率，10月12日，多家银行下发调整细则，明确将于10月25日起对存量房贷利率进行批量调整，除了北京、上海、深圳三地的二套房贷款利率下调幅度根据当地利率政策下限有所区别之外，目前，全国大部分地区首套房、二套房贷款利率都将下调至LPR-30个基点。
由于此次存量房贷利率调整仅涉及加点幅度，并不调整贷款重定价日，重定价日的差异使得调整后的存量房贷利率有所差别。根据其他交通银行已查询到调整后存量房贷利率的借款人反馈，目前，各借款人的定价基准LPR有4.2%、3.95%、3.85%三种可能，减30个基点对应调整后的利率分别是3.9%、3.65%、3.55%。
除交通银行之外，北京商报记者注意到，多家银行App已上线存量房贷利率调整模块，其中工商银行App提供了当前存量房贷利率和预计调整后的利率值。
星图金融研究院副院长薛洪言表示，根据监管规定，商业银行应在10月31日之前对符合条件的存量房贷完成利率批量调整，随着时间点越来越近，其他银行也会很快跟进上线存量房贷利率调整相关功能模块。
这已不是存量房贷利率的首次调整，2023年9月，各大银行对存量首套房贷利率进行调整，并在调整前上线了查询功能。招联首席研究员董希淼指出，与2023年9月的批量调整相比，此次存量房贷利率调整有三个明显特点：首先，调整对象进一步扩大，既包括存量首套房贷，也包括其他存量二套及以上房贷。其次，不但浮动利率存量房贷可以调整，固定利率存量房贷转换为LPR加点形式后也可以调整。当然，2023年调整也将固定利率存量首套房贷纳入。再次，借款人可与银行重新约定重定价周期和加点幅度，从而将可能建立常态化、更灵活的调整机制。
重定价周期或可自主选定
虽然10月25日即将开启的存量房贷利率批量调整仅涉及加点幅度，但人民银行在《完善商业性个人住房贷款利率定价机制》中也明确，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
据了解，贷款重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，重定价周期可以是按年、按半年、按季度等。
一股份制银行个贷中心人士透露，从目前情况来看，第一步首先是进行存量房贷利率的调整，等待调整完成后，银行会着手考量房贷利率重定价周期事宜。银行需要确定哪些客户符合条件可以调整重定价周期、可选的重定价周期选项，以及相关的审批流程等。此外，银行还需要确保其贷款管理系统能够支持新的重定价周期选择，这意味着可能需要对现有的系统进行升级或修改，以适应新的业务需求。
董希淼认为，人民银行取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，政策调整后，银行应该会提供不同的重定价周期供借款人选择，可能会签订补充协议对重定价周期进行调整。重定价周期短，市场利率变化情况能更快反映到存量房贷利率上，在利率下行周期对借款人相对有利，在利率上行周期对借款人相对不利。借款人应基于自身判断，合理选择重定价周期。
中信证券首席经济学家明明也表示，预计银行会允许借款人线上自选调整周期，以适应不同借款人的还款能力和资金安排需求。
提前还款已不是最佳选择
存量房贷利率下调进入“倒计时”，由于此次调整涉及的范围、幅度较大，在惠及借款人的同时，不可避免会对银行息差产生影响。那么，银行将如何应对？
对此，恒丰银行相关部门负责人表示，本次存量房拟调降业务占比高，基点调降幅度明显，息差将面临一定压力。但利率下调将促进该行持续优化产品结构，加快布局财富私行业务、专业咨询服务，拓展非息收入渠道，平缓息差收窄产生的影响。
中信银行有关部门负责人透露，根据初步统计，中信银行存量房贷业务中符合本次调整条件的有近100万笔。批量调整完成后，会减少银行利息收入。不过，新老房贷利差收窄后，提前还款预计会明显减少，有利于银行稳定贷款规模。同时，随着部分客户还款压力大幅减小，有助于提高银行整体贷款质量。
“在存量房贷利率下行的背景下，提前还款现象可能会有所减少，因为降低存量房贷利率减轻了借款人的利息负担，降低了提前还款的紧迫性。”明明表示，对于借款人来说，应该根据自己的财务状况和资金需求，合理安排投资计划，以获取更高的回报或满足生活需求，还可以咨询银行是否有更灵活的还款方式或提前还款选项，以优化自己的财务状况。
人民银行行长潘功胜此前透露，此次存量房贷利率下调将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。在存量房贷利率下行的背景下，借款人该如何对还款资金进行合理规划？
薛洪言认为，此次存量房贷利率调整力度较大，预计将有效减缓提前还贷现象。存量房贷利率调降后，贷款利率回归合理水平，购房人需要重新对提前还款的必要性进行评估。提前还款既是短期的资金选择，也涉及长期资金规划，因为房贷期限高达20年以上，在选择提前还款时，既要比对短期的投资理财收益性价比，也要结合长期性价比进行权衡。此外，还要考虑未来几年的资金规划，毕竟，对很多人来说，房贷是唯一具备较低的成本、较长的期限、较大的额度等特征的贷款，如果未来几年内有可能需要用钱，提前还款已不是最佳选择。
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