新京报贝壳财经记者 姜樊 编辑 陈莉 实习生 郭栩君
5月17日，人民银行发布了多项房贷相关政策。
如在首付比例方面，新政要求，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在个人住房贷款利率政策方面，新政取消了全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
业内人士指出，总体来看，人民银行优化住房金融政策的基本思路没有改变，促进房地产市场平稳健康发展、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点。不同阶段政策设计和实施既体现了延续性，又结合形式要求强化针对性调节，政策力度逐渐加大。
“新一轮的支持政策是对前期政策的延续和扩大，进一步提升了金融支持力度。”另有业内人士预计，新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限。
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01
政策有序衔接
已有67个城市取消首套房贷利率下限
根据人民银行公告，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。
值得注意的是，这也是人民银行在此前首套房贷利率动态调整机制基础上，扩大了首套房贷取消利率下限的范围，亦首次取消二套房贷利率下限。
2022年9月央行在少数城市试点放松房贷利率下限，同年12月推广至全国，首套房贷利率动态机制开始实施。
有业内人士认为，人民银行建立首套房贷利率动态调整机制，地方政府可根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限，早已开始了有条件的取消实践。
数据显示，截至今年4月末，全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。有银行业内人士指出，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形成新的较为稳定的均衡水平，对当地新发放房贷有带动作用。
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02
顺势而为优化政策
首付比例和利率政策下限调整
对增量住房效果明显
“人民银行此时调整政策综合考量了多重因素。”有市场人士分析，人民银行本次调整房贷政策，是对4月末政治局会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”要求的贯彻落实和及时响应。而首付比例和利率政策下限调整对增量住房会体现明显效果。
有业内人士指出，从推动房贷利率市场化的角度看，当前也不失为一个较好的时间窗口，经济恢复向好的态势不断增强，各方面对房地产市场供求关系发生重大变化有更深认识，进一步优化政策也是顺势而为。
贝壳财经记者还了解到，人民银行选择在此时点优化住房金融政策，也有支持信贷平稳增长方面的考虑。
如行业龙头企业万科在最近的投资者交流会上就坦承，公司目前面临阶段性经营困难，流动性短期承压。地方政府也在积极多方采取措施，支持当地房企应对困难。
另据了解，许多地方政府希望取消当地房贷利率下限的意愿强烈。业内人士判断，若全国绝大部分城市取消对房贷利率政策下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回款压力。
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03
政策反应良好
预计新政策将带动多数城市
取消房贷利率下限
“预计新政策将带动绝大多数城市取消房贷利率下限。”市场专家预计，此次政策调整后，将有更多城市取消利率下限，个别保留当地下限的热点城市自主定价空间也会明显扩大。
据贝壳财经记者不完全统计，目前除北上广深等少数城市外，大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水平。
有数据显示，各地房贷利率和购房者负担将明显下降。政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。市场人士进一步测算，改善性需求住房的利息支出会减少更多。
有业内人士指出，人民银行政策有利于扭转市场预期，促进释放购房需求。
贝壳财经记者从中介机构了解到，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后，楼市热度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介带看房量明显增多。部分潜在购房者也在等待出台更大力度的房地产支持政策，存在“再等等”的心态。人民银行一揽子政策出台后，将在一定程度上满足购房者的政策预期，有望形成房地产市场的“政策底”。
另有市场人士分析表示，利率市场化程度和金融资源配置效率将进一步提升。此次政策调整依然体现了人民银行推动利率市场化的清晰思路，也表明人民银行持续推进金融机构市场化定价能力的决心。未来银行将按照市场化原则与客户自主协商确定房贷利率水平，利率市场化层次进一步提升，金融资源配置不断优化。
此外，银行亦可通过“以量补价”方式保持稳健经营。业内专家表示，未来房贷仍是银行最优质的资产，预计政策实施将带动银行房贷新发放量增加，一定程度上可以弥补利率下降减少的利息收入。近期多部门还加强了对银行资金“空转套利”和“手工补息”高息揽储的规范整治，银行资金成本也会相应下降，有利于稳定银行净息差。
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