香港住宅6月成交量下降三成，新房跌穿2015年价格

　　香港“撤辣”没能扭转楼市的跌势。

　　“辣招”指的是，香港政府为打击房地产炒作行为，抑制房价过快上涨而推出的一系列政策措施的俗称。2010年以来，港府陆续推出了多项楼市辣招，不过，随着楼市降温，2023年10月，港府就局部撤销“辣招”，并在今年2月28日全面“撤辣”。

　　全面“撤辣”之后，内地买家购买香港物业的税费与港人等同，税费降低后，内地买家的涌入给香港楼市成交量带来明显影响。香港土地注册处统计的数据显示，今年3月，香港住宅楼宇买卖合约数量上升至3971套，而在此之前的半年，月度成交量基本在3000套以下。4月，“撤辣”政策效果凸显，香港住宅楼宇买卖合约数量大幅上升至8551套，5月下滑至5546套，不过仍然保持在较高水平。

　　进入6月，“撤辣”后累积的置业需求一下子被消化后，住宅成交量开始明显减少。近日，香港土地注册处统计的数据显示，6月香港住宅楼宇买卖合约数量为3856套，环比下降30.5%，较今年4月的成交高点减少了一半。

　　新房市场上，尽管开发商已采用了降价策略，但销售仍难以显著提升。例如，红磡“THE HADDON”项目开盘推出了63套房，开盘首日仅成交了13 套，去化率仅20.6%；长沙湾“恒珀”项目，则在开盘首日零成交。

　　价格方面，新盘价格已跌穿 2015 年的水平。

　　香港差饷物业估价署数据显示，香港商品住宅售价指数于今年首五个月回落1.7%，已从2021年9月楼价高峰期回落23.1%。其中，二手住宅价格整体已回落至 2016年的水平；一手住宅价格回落至更早的水平，较2015年同类型项目低逾10%，例如，截至2024 年5 月，油麻地甲类住宅单位（实用面积小于431平方呎）一手成交平均呎价较2015年10.6%，由2.3万港元/呎跌至2万港元/呎。

　　仲量联行的分析报告称，内地买家于“撤辣”后涌入香港楼市，为楼市带来新需求，然而，香港买家受到高息影响，置业意愿减弱，此消彼长下，新需求的影响有限。在持续高息及物业估值下滑的环境下，银行自然收紧按揭贷款的审批，对向来依赖银行贷款的香港本地买家造成影响，香港本地买家获批银行按揭贷款的难度越来越大。

　　对于香港下半年的房价，仲量联行香港主席曾焕平表示，今年下半年，香港中小型住宅价格预计将下跌约10%，豪宅价格将因新供应量增加，预计下跌5%~10%。另外，即使美国减息25~50个基点，也不太可能对香港按揭利率构成显著影响。

　　此外，曾焕平表示，截至今年3月的前12个月内，香港负资产个案数量已飙升400%至3.2万套。如果今年楼价下跌10%，估计负资产数量将突破10万套。这里的“负资产个案”，通常指的是，物业的市价低于原先用来购买物业的借款（楼宇按揭）。在香港，购买物业的首付比例最低为10%，也就是说，截至今年3月的前12个月内，香港有3.2万套商品住宅已经较购买时跌了一成首付以上，如果今年楼价下跌10%，将有超过10万套商品住宅较购买时跌一成首付以上。

　　仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰认为，市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡，并避免楼价下跌陷入恶性循环——买家因预计价格未来持续下降而推迟购买，变相实现了价格下降的预期。

　　曾焕平表示，楼价自 2021年9月以来已连跌三年，而自1997年亚洲金融风暴以来，楼市从未经历如此持续的跌势。他建议，政府推出以下救市措施：成立专责小组评估楼市风险水平，并制定措施以降低风险；向首次置业人士提供低息贷款；向合资格的人才推出额外的置业鼓励措施，将住宅物业纳入新资本投资入境计划的投资范围。