香港“撤辣”没能扭转楼市的跌势。

  “辣招”指的是,香港政府为打击房地产炒作行为,抑制房价过快上涨而推出的一系列政策措施的俗称。2010年以来,港府陆续推出了多项楼市辣招,不过,随着楼市降温,2023年10月,港府就局部撤销“辣招”,并在今年2月28日全面“撤辣”。

香港住宅6月成交量下降三成,新房跌穿2015年价格  第1张

  全面“撤辣”之后,内地买家购买香港物业的税费与港人等同,税费降低后,内地买家的涌入给香港楼市成交量带来明显影响。香港土地注册处统计的数据显示,今年3月,香港住宅楼宇买卖合约数量上升至3971套,而在此之前的半年,月度成交量基本在3000套以下。4月,“撤辣”政策效果凸显,香港住宅楼宇买卖合约数量大幅上升至8551套,5月下滑至5546套,不过仍然保持在较高水平。

  进入6月,“撤辣”后累积的置业需求一下子被消化后,住宅成交量开始明显减少。近日,香港土地注册处统计的数据显示,6月香港住宅楼宇买卖合约数量为3856套,环比下降30.5%,较今年4月的成交高点减少了一半。

  新房市场上,尽管开发商已采用了降价策略,但销售仍难以显著提升。例如,红磡“THE HADDON”项目开盘推出了63套房,开盘首日仅成交了13 套,去化率仅20.6%;长沙湾“恒珀”项目,则在开盘首日零成交。

  价格方面,新盘价格已跌穿 2015 年的水平。

  香港差饷物业估价署数据显示,香港商品住宅售价指数于今年首五个月回落1.7%,已从2021年9月楼价高峰期回落23.1%。其中,二手住宅价格整体已回落至 2016年的水平;一手住宅价格回落至更早的水平,较2015年同类型项目低逾10%,例如,截至2024 年5 月,油麻地甲类住宅单位(实用面积小于431平方呎)一手成交平均呎价较2015年10.6%,由2.3万港元/呎跌至2万港元/呎。

  仲量联行的分析报告称,内地买家于“撤辣”后涌入香港楼市,为楼市带来新需求,然而,香港买家受到高息影响,置业意愿减弱,此消彼长下,新需求的影响有限。在持续高息及物业估值下滑的环境下,银行自然收紧按揭贷款的审批,对向来依赖银行贷款的香港本地买家造成影响,香港本地买家获批银行按揭贷款的难度越来越大。

  对于香港下半年的房价,仲量联行香港主席曾焕平表示,今年下半年,香港中小型住宅价格预计将下跌约10%,豪宅价格将因新供应量增加,预计下跌5%~10%。另外,即使美国减息25~50个基点,也不太可能对香港按揭利率构成显著影响。

  此外,曾焕平表示,截至今年3月的前12个月内,香港负资产个案数量已飙升400%至3.2万套。如果今年楼价下跌10%,估计负资产数量将突破10万套。这里的“负资产个案”,通常指的是,物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。在香港,购买物业的首付比例最低为10%,也就是说,截至今年3月的前12个月内,香港有3.2万套商品住宅已经较购买时跌了一成首付以上,如果今年楼价下跌10%,将有超过10万套商品住宅较购买时跌一成首付以上。

香港住宅6月成交量下降三成,新房跌穿2015年价格  第2张

  仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰认为,市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡,并避免楼价下跌陷入恶性循环——买家因预计价格未来持续下降而推迟购买,变相实现了价格下降的预期。

  曾焕平表示,楼价自 2021年9月以来已连跌三年,而自1997年亚洲金融风暴以来,楼市从未经历如此持续的跌势。他建议,政府推出以下救市措施:成立专责小组评估楼市风险水平,并制定措施以降低风险;向首次置业人士提供低息贷款;向合资格的人才推出额外的置业鼓励措施,将住宅物业纳入新资本投资入境计划的投资范围。